Respuesta corta: los inversionistas de Latinoamérica llegan a República Dominicana por una combinación de turismo en récord, reglas de propiedad abiertas al extranjero, inversión extranjera directa en máximos y vuelos cada vez más directos desde Bogotá, Buenos Aires o Ciudad de Panamá. Compran con el mismo marco legal que un dominicano, pero deben verificar título, permisos, fideicomiso, impuestos (incluida la Ley 30-26) y el rendimiento real antes de firmar. No existe una estadística oficial pública que mida cuántos inmuebles compra cada nacionalidad, así que cualquier cifra de "cuota latinoamericana" debe tratarse con cautela.

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¿Por qué los inversionistas latinoamericanos están mirando República Dominicana?

Hay cuatro señales verificables, y una brecha de datos que conviene reconocer.

1. El capital extranjero ya está llegando en volumen récord. La inversión extranjera directa (IED) cerró 2025 en US$5,032.3 millones, 11.3% más que en 2024, con turismo (26.3%) e inmobiliario (15.7%) entre los sectores principales (Infobae, con datos del Banco Central). En el primer semestre de 2026 la IED sumó US$3,276.5 millones (+7.7% interanual), con el desarrollo inmobiliario en 12.4% (Hosteltur). España fue el primer inversor de 2025, con US$1,086 millones (21.5%), seguida de Estados Unidos con US$1,042 millones (misma fuente). Esto importa para el inversionista latino: compra en un mercado donde ya operan capitales institucionales de varios países.

2. La demanda turística, que sostiene la renta, viene creciendo desde Sudamérica. Según el Ministerio de Turismo citado por Asonahores, Colombia aportó unos 395,000 turistas en 2025, más del 12% sobre 2024, cerca del 28% de los visitantes sudamericanos (elCaribe, 24-feb-2026). Desde Argentina llegaron 281,400 turistas entre enero y julio de 2025, frente a 151,251 en el mismo período de 2024 (cerca de 86% más, cálculo propio a partir de esas cifras), con vuelo directo disponible (Acento, 26-ago-2025). El turismo no es compra de inmuebles, pero es el motor de la demanda de hospedaje y de la plusvalía en destinos como Punta Cana.

3. Panamá y otros países de la región ya figuran como orígenes de IED. Con datos del Banco Central, elCaribe reporta que Panamá invirtió US$64.2 millones en el primer trimestre de 2025 (elCaribe). Esa nota menciona fluctuaciones de México y Brasil sin dar cifras, y no incluye a Colombia. Por eso no afirmamos cuánto invierten Colombia, México o Argentina: no encontramos una serie pública verificable por país para esos casos.

4. La propiedad está abierta al extranjero. Los extranjeros pueden ser propietarios en las mismas condiciones que los dominicanos, con inscripción previa ante la autoridad tributaria (GGI/Guzmán Ariza, jul-2021). La Ley 16-95 de inversión extranjera establece trato igual al inversionista nacional (art. 6) y permite destinar la inversión a inmuebles (art. 3), según un resumen de la ley.

La brecha de datos: el informe de mercado de Netix sobre Punta Cana concluye que no hay índice oficial de precios, MLS ni censo público de proyectos en plano; todo dato público es precio de oferta. Quien compra a distancia debe contrastar lo que le muestran.

¿Qué perfil de inversionista latinoamericano compra y con qué objetivo?

Sin estadísticas oficiales por nacionalidad, lo honesto es describir objetivos típicos, no porcentajes. Estos son los que vemos en el mercado, a título de clasificación propia:

¿Qué rendimiento es realista? (sin promesas)

Aquí es donde más se pierde dinero por expectativas. Según nuestro informe de mercado sobre Punta Cana (octubre de 2026), el rendimiento neto realista de la renta corta ronda 5–7%, la mitad de lo que prometen algunos brokers, y los anuncios de Airbnb crecieron 46% en un año mientras los ingresos subieron 9%. Las fuentes originales del informe:

• Un análisis de una oferta de "12% ROI" en Vista Cana concluyó que el broker suponía US$125 por noche y 20 noches al mes, cuando AirDNA marcaba US$107–115 y una ocupación realista cercana al 40%; el retorno recalculado quedó en 5–6% (Grubernation).
• Un propietario que compró en Bávaro por US$280,000 tras negociar desde US$295,000 buscaba cerca de 7% neto antes de impuestos, verificó datos con agentes locales y puso el dinero en escrow mientras revisaba título y documentos (caso de estudio de Global Property Guide, publicado el 4-jul-2026 en inmobiliario.do).

Estos son casos individuales, no promedios de mercado. Cualquier proyección que reciba debe incluir ocupación, tarifa, administración (20–25% del ingreso en los ejemplos que revisamos), mantenimiento, ITBIS e impuestos. Pida el supuesto detrás de cada porcentaje.

¿Cómo compra un extranjero un inmueble en República Dominicana?

Pasos habituales, en orden. Cada uno debe confirmarlo su abogado dominicano:

1. Registro fiscal. Las personas físicas extranjeras se registran ante la DGII antes de inscribir la compra; las sociedades se inscriben primero en la Cámara de Comercio (GGI).
2. Debida diligencia legal. Certificado de título y certificación de estado jurídico del Registro Inmobiliario, que revela propietarios, cargas y litigios (inmobiliario.do, 2024).
3. Promesa de venta clara y reserva. Condiciones de pago, entrega y penalidades por escrito.
4. Pago trazable. Desde el 1 de mayo de 2025, en operaciones de más de RD$1,000,000 la DGII exige declarar el medio de pago; sin ese dato no autoriza el pago del impuesto de transferencia (Siempre al Día).
5. Escritura y registro. Un abogado notario es requerido para verificar el título y autenticar el acto (Century 21 Perdomo, ago-2026).
6. Registro de la inversión (opcional pero relevante). Registrar la inversión extranjera permite, según la normativa, remesar capital sin autorización previa del Banco Central (elDinero, 2015); la fuente es antigua, así que confirmar con abogado el procedimiento y plazo (la fuente cita 180 días) vigentes.

¿Cuánto cuestan los costos de cierre?

Ejemplo hipotético (cálculo propio con esos porcentajes): en una compra de US$250,000 sin CONFOTUR, el cierre estaría entre US$11,250 y US$13,750. La fuente muestra un caso de US$12,888 (5.2%). La exención CONFOTUR para el primer comprador no aplica a compradores posteriores: la DGII indica que quedan excluidas las transferencias posteriores a terceros adquirientes (DGII). Esa misma página indica un período de exención de 10 años para el desarrollador, mientras el informe de Netix cita 15 años en otra fuente: confirmar con abogado antes de valorar un proyecto por su exención.

¿Qué cambió con la Ley 30-26 para el inversionista?

La Ley 30-26, promulgada el 18 de junio de 2026, crea un pago único de 10% sobre la ganancia de capital de personas físicas por venta de inmuebles, a liquidar en seis meses, pero la base de cálculo espera reglamento. Reduce el impuesto al registro de hipotecas de 2% (2026) a 1% (2027) y 0% (desde 2028), y mantiene el ITBI de 3% (inmobiliario.do). También introduce una regla de no acumulación de incentivos cuyo alcance la DGII aún no ha precisado (misma fuente). Para un inversionista que planea vender en 3 a 5 años, el efecto es concreto: modele la salida con un 10% sobre la ganancia (ejemplo hipotético: ganancia de US$40,000 implica US$4,000), y recalcule cuando se publique el reglamento. Si usted no es persona física dominicana, pida a su asesor fiscal cómo se aplica esta ley y su convenio fiscal de residencia: confirmar con abogado/tributarista.

¿Qué checklist debe pasar un proyecto en plano antes de reservar?

• [ ] Título del terreno a nombre del desarrollador o fideicomiso, sin cargas (certificación de estado jurídico).
• [ ] Permisos de construcción y de uso de suelo vigentes; en zona costera, que el proyecto respete la franja de 60 metros desde la pleamar, que nuestro informe de mercado recoge como dominio público (dato a confirmar con el abogado y el plano de ordenamiento vigente).
• [ ] Fideicomiso real: los pagos de compradores entran a cuentas del fideicomiso, no a la cuenta del constructor (El Día, ene-2024). La fuente no indica que sea obligatorio, y en Punta Cana se han denunciado proyectos que invocan la figura sin aplicarla.
• [ ] Resolución CONFOTUR (si se vende como beneficio) con número verificable.
• [ ] Historial del desarrollador: proyectos entregados, fechas originales frente a reales.
• [ ] Contrato de administración y de renta, con supuestos de ocupación y tarifa por escrito.
• [ ] Moneda del contrato, calendario de pagos y cláusulas de retraso.
• [ ] Origen de fondos documentado: los corredores y constructoras son sujetos obligados de la ley antilavado 155-17, y pueden pedirle información sobre el origen de sus recursos.

Un punto a considerar: el informe de Netix recoge alegaciones (no hechos probados) sobre un proyecto en Macao donde se habrían vendido 1.200 unidades sin fideicomiso formalizado. Por eso la verificación independiente es parte del precio de entrada, no un lujo.

¿Qué riesgos de mercado debe medir un inversionista de la región?

• Sobreoferta en renta corta: La Altagracia tiene 25,825 habitaciones en construcción frente a 54,418 existentes (informe de mercado Netix, con datos de Situr).
• Dependencia del turismo norteamericano y del todo incluido: el informe de Netix la identifica como debilidad estructural de la demanda en Punta Cana.
• Regulación en movimiento: el registro obligatorio de renta corta (RENATUR) y la licencia de intermediarios inmobiliarios son propuestas, no normas vigentes a octubre de 2026.
• Ordenamiento territorial: el nuevo plan de Verón–Punta Cana, presentado en julio de 2026, limita alturas y densidades en zonas costeras. Verifique que lo que le venden sea compatible con ese plan.
• Riesgo cambiario y de liquidez: compra en dólares, pero ingresos y gastos locales pueden ser en pesos; la reventa depende de un mercado sin MLS.

Preguntas frecuentes

¿Puede un colombiano, mexicano o argentino comprar un inmueble en República Dominicana? Sí. Los extranjeros pueden ser propietarios en las mismas condiciones que los dominicanos, con registro fiscal previo (GGI). Un abogado dominicano debe confirmar el caso concreto, incluidas las restricciones de cada tipo de suelo.

¿Necesito viajar para comprar? No siempre, pero se recomienda una visita presencial. Los casos documentados de inversionistas que compran con éxito incluyen visitas, contraste de datos con propietarios locales y depósito en escrow mientras se revisa el título.

¿Cuánto debo reservar para costos de cierre? Alrededor de 4.5–5.5% del precio sin CONFOTUR, y 1.5–2.5% con una exención válida, más entre US$1,500 y US$5,000 de costos posteriores (cuotas de mantenimiento, depósitos, administración y mobiliario) según la misma fuente (Century 21 Perdomo).

¿Comprar un inmueble me da residencia? No automáticamente. La residencia por inversión es un trámite separado que exige certificar la inversión. Lo explicamos en nuestro artículo sobre residencia por inversión.

¿Qué rentabilidad puedo esperar? No hay garantía. Los ejemplos documentados van de 5% a 7% neto antes de impuestos en renta corta, y las promesas de 10–13% no resistieron la revisión de supuestos. Calcule su propio escenario con datos de ocupación y tarifa verificables.

¿Debo registrar mi inversión extranjera? Es recomendable consultarlo: el registro permite repatriar capital sin autorización previa según la Ley 16-95. Confirme con su abogado el trámite y plazo vigentes.

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Informativo; no sustituye asesoría legal, migratoria, fiscal ni de inversión. Verifica cada trámite con un abogado dominicano y con tu asesor fiscal. Cifras con corte al 13 de octubre de 2026.