Respuesta corta: con los datos disponibles a octubre de 2026, un apartamento de 1–2 habitaciones en Bávaro rinde alrededor de 4–7% neto al año en renta corta, según el precio de compra y el escenario. Muchas ofertas prometen entre 10% y 13%. Un desarrollador que comunica la cifra real vende con menos reclamos y gana confianza.
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¿Cuánto genera hoy la renta corta en Punta Cana?
Airbtics contó 4,981 anuncios en Punta Cana durante 2025, con 48% de ocupación, tarifa media diaria (ADR) de US$119 e ingreso anual de US$21,299 (Airbtics). Por subzona (noviembre de 2024 a octubre de 2025):
| Subzona | Anuncios | Ocupación | ADR | Ingreso anual |
|---|---|---|---|---|
| Bávaro | 2,561 | 51% | US$114 | US$21,571 |
| El Cortecito | 927 | 59% | US$115 | US$25,150 |
| Uvero Alto (muestra pequeña, con muchas villas) | 181 | 64% | US$136 | US$32,320 |
Fuente: Airbtics.
Las fuentes no coinciden. AirROI mide 30.6% de ocupación y US$157.55 de ADR sobre 820 anuncios; AirDNA, 45% y US$288 para toda la provincia (CLIC; AirDNA). Lo que sí es consistente: la mitad de los anuncios gana menos de US$20,000 al año.
¿Hay demasiada oferta?
Los anuncios crecieron 46.4% en un año mientras los ingresos subían 8.9% (Airbtics). A diciembre de 2024 había más de 126,000 unidades en Airbnb en todo el país, tres por cada dos habitaciones hoteleras (Acento).
¿Cuánto rinde neto un apartamento en Bávaro?
Cálculo propio de Netix, antes de ISR, ITBIS, reposición de mobiliario y seguros. Supone administración de 20–25% del ingreso, HOA de US$150 al mes, servicios e internet por US$250–280 al mes y contador por US$150 al mes.
| Escenario | Ingreso bruto anual | Ingreso operativo neto | Neto sobre compra de US$150K | Neto sobre compra de US$220K |
|---|---|---|---|---|
| Optimista (El Cortecito, Airbtics) | US$25,150 | US$11,900–13,500 | 7.9–9.0% | 5.4–6.1% |
| Base (Bávaro, Airbtics) | US$21,571 | US$9,200–10,700 | 6.1–7.1% | 4.2–4.9% |
| Estrés (1–2H, BnBCalc) | US$10,300–13,700 | US$800–4,400 | 0.5–2.9% | 0.4–2.0% |
El precio de US$220,000 es la mediana de las propiedades «Airbnb friendly» que lista CLIC. El comprador típico de ese inventario obtiene apenas 4–5% neto en el escenario base.
¿Y la renta larga?
En marzo de 2026, CLIC midió 1,129 anuncios con una mediana de US$1,300 al mes: US$1,150 el 1H, US$1,500 el 2H y US$1,700 el 3H (CLIC). Global Property Guide estima un rendimiento bruto de 6.48% para Punta Cana–Bávaro (inmobiliario.do). En zonas interiores como Vista Cana, Verón o Downtown, la renta larga iguala a la corta con menos riesgo operativo.
¿Qué pasa con las promesas de 10–13%?
Un análisis de una oferta de «12% ROI» en Vista Cana mostró que el broker suponía US$125 por noche y 20 noches al mes, cuando AirDNA marca US$107–115 y una ocupación realista cercana a 40%. El retorno recalculado quedó en 5–6% (Grubernation). Los rendimientos de 12–13% que publica Airbtics se repiten idénticos en todos los mercados del país y no deben usarse como referencia.
¿Cómo comunica un desarrollador la rentabilidad sin perder ventas?
- Mostrar el rango y no una cifra única: escenario optimista, base y de estrés.
- Citar la fuente y la fecha de cada dato de ocupación y tarifa.
- Dejar los supuestos a la vista: administración, HOA, servicios, impuestos.
- Presentar renta larga y corta como alternativas, según la zona.
- No usar «retorno garantizado», salvo que exista un contrato que lo respalde.
Con el registro de renta corta (RENATUR) en propuesta y la retención de alquileres en 15%, la prudencia también protege al desarrollador.
Preguntas frecuentes
¿Cuánto rinde la renta corta en Punta Cana? Entre 4% y 7% neto en un escenario base para un apartamento de 1–2 habitaciones en Bávaro, según el precio de compra (cálculo propio, con datos de Airbtics).
¿Cuál es la ocupación media de Airbnb en Punta Cana? 48% según Airbtics en 2025, 45% según AirDNA para la provincia y 30.6% según AirROI. Las fuentes difieren.
¿Rinde más la renta corta o la larga? En Bávaro, similar (4.7–5.9% neto sobre US$220,000 en renta larga a la mediana, según cálculo propio). En zonas interiores, la renta larga iguala a la corta con menos riesgo.
¿Por qué algunas ofertas prometen 12%? Suelen suponer ocupación y tarifa por encima de los datos de mercado.
Informativo; no es asesoría de inversión. Cifras con corte al 13 de octubre de 2026.
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