Respuesta corta: un inversionista de EE. UU. puede comprar y ser dueño pleno de inmuebles en República Dominicana en las mismas condiciones que un dominicano, con registro previo ante la autoridad tributaria, y sin controles cambiarios. El mercado de Punta Cana tiene demanda turística en máximos, pero también sobreoferta selectiva de condominio genérico y de renta corta: el retorno neto realista se mide con datos y no con promesas de 10–12%. En 2026 hay que sumar la Ley 30-26, que cambió la carga fiscal de la compra y la venta, y el impacto de tus propias obligaciones fiscales en EE. UU.

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Esta guía está escrita para inversionistas, fondos, family offices y desarrolladores que evalúan o captan capital estadounidense para proyectos en el país. No es una guía para comprar una vivienda de uso propio.

¿Puede un estadounidense ser dueño de inmuebles en República Dominicana?

Sí. Según el despacho GGI, el proceso de compra para extranjeros es el mismo que para dominicanos, no hay límites por defensa o seguridad nacional para la propiedad extranjera, y tanto personas como sociedades deben inscribirse ante la autoridad tributaria local antes de registrar la compra (GGI). La misma fuente indica que la compra puede hacerse en cualquier moneda, normalmente pesos o dólares, que no existen controles cambiarios y que el capital y las utilidades pueden repatriarse libremente.

Dos matices importantes para quien estructura la inversión:

• Sociedades: las entidades tributan como tales, porque el país no tiene el concepto de transparencia fiscal ("pass-through"); la estructura más usada por extranjeros es una sociedad local de responsabilidad limitada (GGI).
• Trusts del derecho anglosajón: GGI señala que no se reconocen como personas jurídicas capaces de tener inmuebles directamente. El instrumento local de protección para obra en construcción es el fideicomiso, que se explica más abajo.

¿Por qué se mira a República Dominicana como destino de inversión inmobiliaria?

La demanda de fondo es medible y está respaldada por fuentes oficiales:

Dos advertencias: el total de visitantes de 2026 incluye cruceristas, que no compran apartamentos, y no existe una encuesta pública y fiable sobre la nacionalidad de los compradores de inmuebles en Punta Cana. Los porcentajes que circulan en guías comerciales deben tomarse con cautela.

¿Cuánto cuesta comprar y qué precios se manejan en Punta Cana?

En precios de oferta (no de cierre), la mayor muestra publicada con metodología declarada es la de CLIC Inmobiliaria, con corte al 23 de junio de 2026 (CLIC, julio 2026):

Cap Cana cotiza aproximadamente 52% por encima del destino (cálculo propio). Son precios de anuncio: el propio análisis de CLIC aclara que no son precios de cierre. No hay índice oficial de precios ni una base de cierres tipo MLS para la provincia de La Altagracia, por lo que un inversionista debe negociar sobre comparables y pedir el plan de pagos completo.

Costos de cierre. Para compradores extranjeros, Century 21 Perdomo estima entre 4.5% y 5.5% del precio sin exención CONFOTUR (3% de impuesto de transferencia sobre el mayor entre el precio y el valor catastral de la DGII, 1–1.5% de honorarios legales más ITBIS, y cerca de 0.5% de notaría y registro de títulos), y entre 1.5% y 2.5% con una exención CONFOTUR válida (Century 21 Perdomo). En su ejemplo de un condominio de US$250,000 el costo total es de US$12,888 sin CONFOTUR y de US$5,388 con CONFOTUR. Después del cierre, la misma fuente sugiere reservar entre US$1,500 y US$5,000 adicionales para cuotas de condominio, depósitos de servicios, administración y amoblado si se va a alquilar.

¿Qué cambió con la Ley 30-26?

La Ley 30-26 fue promulgada el 18 de junio de 2026. Para el inversionista, lo más relevante, según las guías especializadas consultadas, es:

• Ganancia de capital: las ganancias de personas físicas por venta de inmuebles tributan al 10% como pago único y definitivo, a liquidar dentro de seis meses de la transferencia. La base de cálculo queda pendiente de reglamento (inmobiliario.do). Cualquier escritura firmada desde el 18 de junio de 2026 cae bajo este régimen (Siempre al Día).
• Impuesto sobre registro de hipotecas: baja a 1% en 2027 y desaparece en 2028 (Siempre al Día).
• Impuesto de transferencia de 3%: no fue modificado expresamente por la Ley 30-26 (inmobiliario.do).
• No acumulación de incentivos: se prohíbe beneficiarse simultáneamente de más de un régimen de incentivos para la misma actividad, inversión u operación, y el texto no define esos términos, lo que genera incertidumbre para proyectos con CONFOTUR en estructuras mixtas, como condo-hoteles (inmobiliario.do).

Para un inversionista de EE. UU. el 10% dominicano tiene también una lectura fiscal en su país de residencia; ver la guía de impuestos y reportes para estadounidenses con propiedades en el exterior.

¿Qué rentabilidad es realista?

Los datos de renta corta de Punta Cana no coinciden entre proveedores. Airbtics registró en 2025 un total de 4,981 anuncios, con 48% de ocupación, tarifa diaria promedio de US$119 e ingresos anuales de US$21,299 (Airbtics); sus anuncios activos crecieron 46.4% en un año mientras los ingresos subieron 8.9% (Airbtics). Es decir, la oferta crece mucho más rápido que el ingreso por anuncio.

Para renta larga, Global Property Guide estima un retorno bruto promedio de 6.48% en Punta Cana–Bávaro (inmobiliario.do).

Un análisis interno de Netix (cálculo propio, con supuestos de administración de 20–25% del ingreso, cuota de condominio, servicios y contabilidad) ubica el rendimiento neto de un apartamento de renta corta en Bávaro en un rango de aproximadamente 4–7% antes de impuestos (el extremo bajo con precios de compra cercanos a US$220,000 y el alto con precios cercanos a US$150,000), con un escenario de estrés cercano a 0.5–3%. No es una proyección ni una promesa: es una forma de recordar que los rendimientos de 10–13% que circulan en folletos rara vez sobreviven a un análisis de ocupación, tarifa y gastos reales.

¿Hay sobreoferta en Punta Cana?

La lectura más defendible con los datos disponibles es de sobreoferta selectiva. Según Situr, citado por Acento, La Altagracia tenía en 2025 unas 25,825 habitaciones en construcción frente a 54,418 habitaciones hoteleras existentes (Acento); eso equivale a cerca de 47% del inventario actual (cálculo propio). Un portal de análisis estima 4–6 meses de inventario para reventa terminada y bien ubicada, frente a 8–12 meses para condominio nuevo genérico, y que entre 15% y 25% de los anuncios visibles necesita rebaja o incentivo; son estimaciones del autor, no mediciones transaccionales (The LatinVestor).

Ninguna autoridad independiente ha emitido una alerta formal de sobreoferta; la diferencia entre producto bien ubicado y producto genérico es lo que decide.

¿Cómo se protege el dinero en una compra en plano?

La preventa es la puerta de entrada habitual. Antes de transferir fondos, el inversionista debería verificar:

• [ ] Que los pagos entran a una cuenta de fideicomiso administrada por una fiduciaria, y no a la cuenta del constructor. El fideicomiso inmobiliario se describe como un patrimonio independiente gestionado por una fiduciaria, que centraliza los aportes de los compradores (El Día). No es obligatorio, así que debe exigirse por contrato.
• [ ] Título de propiedad del terreno a nombre del desarrollador o del fideicomiso, y certificación de gravámenes.
• [ ] Permisos de construcción y ambientales vigentes, verificados por tu abogado.
• [ ] Si se promete CONFOTUR: el número de la Resolución de Clasificación Definitiva y verificación de que el beneficio aplica al comprador.
• [ ] Contrato de promesa de venta revisado por un abogado dominicano independiente del vendedor.
• [ ] Calendario de pagos, fecha de entrega original y penalidades por retraso.
• [ ] Pagos por transferencia bancaria trazable, con comprobantes a nombre del comprador, para facilitar el registro y la documentación fiscal.

¿Cómo se financia desde EE. UU.?

Hay tres vías principales: pagar en efectivo con fondos propios (incluido capital obtenido contra una vivienda en EE. UU.), usar el plan de pagos del desarrollador, o solicitar una hipoteca a un banco dominicano. Los bancos locales prestan a extranjeros y a dominicanos residentes en el exterior, normalmente entre 50% y 70% del valor, a tasas de 9% a 13.5% y plazos de 10 a 20 años, según una guía de CLIC (CLIC). Una feria hipotecaria de BHD en Punta Cana en septiembre de 2026 ofreció tasas fijas especiales desde 7.95% en dólares por hasta ocho años, sujetas a las condiciones de cada préstamo (Hoy). Detalle completo en nuestro artículo en inglés sobre cómo financiar una compra desde EE. UU..

¿Qué debe revisar un inversionista antes de comprar? Lista de verificación

• [ ] Objetivo definido: renta corta, renta larga, apreciación o reventa en preventa.
• [ ] Comparables de precio por m² con muestra y fecha, no un solo anuncio.
• [ ] Escenario base y de estrés de ocupación y tarifa, con gastos reales.
• [ ] Costos de cierre y costos posteriores incluidos en el retorno.
• [ ] Estructura de propiedad (persona física o sociedad) definida con un abogado dominicano y un contador en EE. UU.
• [ ] Estrategia de salida: efecto del 10% de ganancia de capital de la Ley 30-26 y de los impuestos en EE. UU.
• [ ] Obligaciones de reporte en EE. UU. identificadas (ver guía de impuestos).
• [ ] Verificación de fideicomiso, permisos y CONFOTUR.

Preguntas frecuentes

¿Necesito residencia para comprar un inmueble en República Dominicana? No. Los extranjeros pueden comprar en las mismas condiciones que los dominicanos; lo que se exige es la inscripción ante la autoridad tributaria antes de registrar la compra (GGI).

¿Puedo repatriar las ganancias? Según GGI, no hay controles cambiarios y el capital y las utilidades pueden repatriarse libremente. Confirma el trámite bancario concreto con tu abogado.

¿Cuánto financia un banco dominicano a un no residente? Según CLIC, entre 50% y 70% del valor, a tasas de 9% a 13.5% (CLIC). Cada banco decide caso por caso.

¿Qué impuesto pagaré si vendo? Si eres persona física, la Ley 30-26 establece un 10% de ganancia de capital como pago único y definitivo, con base de cálculo pendiente de reglamento (inmobiliario.do). Además deberás reportar la venta en tu declaración de EE. UU.

¿Es una buena inversión en este momento? Depende del producto, la zona, el precio de entrada y la estrategia. La demanda turística está en máximos, pero la oferta crece y el producto genérico compite por una fracción más pequeña del mercado. Esta guía no es asesoría de inversión.

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Netix es una firma de marketing con oficina en Puntacana Village que trabaja con desarrolladores inmobiliarios: estrategia comercial, dossier para inversionistas, generación de leads y eventos. Si desarrollas un proyecto y quieres presentarlo a capital estadounidense, conoce nuestro servicio de levantamiento de capital o el de marketing, publicidad y gestión comercial para proyectos inmobiliarios.

Informativo; no sustituye asesoría legal, fiscal ni de inversión. Verifica cada dato con un abogado dominicano y un contador (CPA) con experiencia en impuestos internacionales. Cifras con corte al 13 de octubre de 2026.