Respuesta corta: un proyecto inmobiliario en República Dominicana se financia normalmente combinando capital propio (equity), coinversionistas, preventas de compradores y, según el caso, deuda bancaria o vehículos del mercado de valores. El fideicomiso de la Ley 189-11 es la estructura que ordena casi todo: separa los activos del proyecto, protege los pagos de los compradores y hace el proyecto más legible para un inversionista. Lo que decide si el capital llega no es el tamaño del sueño sino un paquete verificable: terreno, permisos, factibilidad, estructura legal y un plan de salida.

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¿Cuáles son las fuentes de capital para un desarrollador?

No hay una combinación correcta. Lo que cambia es el orden: casi siempre el capital propio financia el terreno y la preinversión; los coinversionistas entran cuando hay una factibilidad sólida; y las preventas y la deuda entran cuando hay permisos y estructura.

¿Qué tanto del proyecto se puede financiar con preventas?

Menos de lo que sugiere el plan de pagos, si el proyecto está bien estructurado. En un esquema de fideicomiso, los pagos de los compradores van a una cuenta especial y el constructor los recibe solo cuando se cumplen requisitos técnicos, jurídicos y financieros del contrato; así lo describía un artículo de elDinero de 2015 sobre el uso del fideicomiso en preventas (elDinero). Una guía de CLIC de agosto de 2026 para compradores recomienda exactamente verificar que los pagos vayan al fiduciario y no a la cuenta del constructor, y que se liberen contra avance de obra (CLIC).

Implicación para el modelo financiero: las preventas no son equity gratis ni disponible desde el primer día. Hay que modelar cuándo se liberan, cuánto exige cada hito y qué capital debe estar puesto antes. La necesidad máxima de caja (el punto más profundo del flujo acumulado) suele darse antes de que las preventas empiecen a liberarse.

Ejemplo hipotético (cálculo propio): si un proyecto de 48 unidades cuesta US$6,854,400 en total, sin contar financiamiento (terreno, construcción, costos indirectos, comercialización e imprevistos; suma tomada del ejemplo hipotético de nuestra guía sobre el estudio de factibilidad), una estructura posible podría ser:

Es solo una ilustración de proporciones. Lo importante es la pregunta que obliga a responder: ¿qué pasa con el proyecto si las preventas liberadas llegan al 30% en vez de 45%?

¿Qué es el fideicomiso inmobiliario y por qué importa al levantar capital?

La Ley 189-11 define el fideicomiso como el acto por el cual uno o varios fideicomitentes transfieren derechos a una o varias personas jurídicas (fiduciarios) para constituir un patrimonio separado, que el fiduciario administra según las instrucciones del acto constitutivo en favor de uno o varios fideicomisarios o beneficiarios (art. 3). Puede constituirse para cualquier propósito legal, incluido el desarrollo del mercado inmobiliario (art. 4) (texto de la Ley 189-11, DGII).

Para quien levanta capital, cuatro disposiciones de la ley son las que importan:

• Patrimonio separado (arts. 8 y 9): los bienes fideicomitidos quedan afectados al fin del fideicomiso y, en general, escapan al derecho de persecución de los acreedores del fiduciario, del fideicomitente y del fideicomisario, salvo las excepciones de la propia ley (por ejemplo, acreencias anteriores a la incorporación del bien, debidamente declaradas).
• Quién puede ser fiduciario (art. 25): solo personas jurídicas autorizadas, entre ellas las administradoras de fondos de inversión, los intermediarios de valores, los bancos múltiples y las asociaciones de ahorros y préstamos, además de sociedades constituidas con ese fin exclusivo y registradas ante la DGII.
• Fideicomiso de inversión y de desarrollo inmobiliario (arts. 57 y 58): el de desarrollo inmobiliario es un patrimonio independiente cuyo objetivo es invertir en proyectos en distintas fases de diseño y construcción, para su conclusión y venta o arrendamiento.
• Fideicomiso de oferta pública (art. 60): respalda emisiones de valores de oferta pública y queda sujeto a la Ley de Mercado de Valores y a la supervisión del regulador de valores. La ley, tal como se publicó en 2011, menciona a la Superintendencia de Valores; la autoridad vigente es hoy la SIMV, bajo la Ley 249-17.

Dos abogados de Alburquerque Abogados Consultores resumieron en la revista de la International Bar Association (5 de noviembre de 2025) que los fideicomisos inmobiliarios se usan en torres residenciales, centros comerciales y proyectos turísticos, que la segregación de activos protege a inversionistas y compradores de las deudas del desarrollador, y que los bancos suelen mostrar más disposición a financiar compradores en proyectos con fideicomiso. Citan además que, hasta mayo de 2023, los fideicomisos inmobiliarios representaban 79% del total de fideicomisos del país (IBA).

¿Hay costos o efectos fiscales al constituirlo?

Sí, y hay que modelarlos. El art. 46 de la ley dice que, según la naturaleza de los bienes, el traspaso al fiduciario está sujeto a los impuestos de transferencia o de registro, con la excepción de los fideicomisos de oferta pública, y que el traspaso por el fideicomitente queda exento de ISR y de ganancia de capital en los casos que aplique. Cómo se aplica en cada estructura es una consulta para el contador y el abogado fiscal: no asumas la exención sin confirmarla.

¿Es obligatorio el fideicomiso para vender en planos?

No. Una columna de opinión del abogado Erick Barinas en Acento (4 de marzo de 2025) afirma que algunos proyectos en Punta Cana se promueven bajo el marco de la Ley 189-11 mientras los compradores pagan a cuentas del desarrollador, y que esas prácticas han generado reclamaciones (Acento). Es una opinión de un abogado, no una resolución. Para un desarrollador serio, la conclusión es la contraria: si el fideicomiso es real, hay que poder demostrarlo con el nombre del fiduciario, el acto constitutivo y la inscripción, porque eso ya es un argumento de venta y de captación de capital.

¿Cómo atraer coinversionistas e inversionistas institucionales?

Quien pone capital de riesgo compra tres cosas: un activo que existe, un plan creíble y un camino de salida. Eso se traduce en un paquete documental. Netix lo describe en su página de levantamiento de capital como un conjunto que incluye anteproyecto arquitectónico con renders, Plan de Negocios, InfoMemo, perfil de la desarrolladora, pitch deck, one pager con ficha técnica y propuesta de participación; y, en una etapa posterior, un roadshow con video teaser, carpeta digital, agenda de reuniones y acompañamiento en due diligence y negociación.

Más allá del nombre de cada documento, lo que el inversionista contrasta es:

1. Titularidad y cargas del terreno, verificadas en el Registro de Títulos y no en copias del vendedor.
2. Permisos y ruta de permisos (uso de suelo, ambiental, licencia de construcción), con calendario.
3. Factibilidad con sensibilidad, no solo el escenario feliz.
4. Estructura legal: fideicomiso o sociedad, quién controla qué, cómo se reparten los flujos y qué pasa en un incumplimiento.
5. Experiencia verificable del equipo y proyectos entregados.
6. Incentivos fiscales, si los hay, con la resolución que los respalda (por ejemplo, CONFOTUR en zonas turísticas).
7. Escenarios de salida del comprador final, netos de impuestos, tras la Ley 30-26.

La Ley 30-26, promulgada el 18 de junio de 2026, impone 10% de ganancia de capital a las personas físicas que venden con ganancia, con base de cálculo pendiente de reglamento, y prohíbe acumular más de un régimen de incentivos para la misma actividad (inmobiliario.do, 24 de junio de 2026). Un inversionista sofisticado preguntará por ambas cosas.

¿Qué papel tienen los fondos de inversión y el mercado de valores?

El mercado de valores dominicano está regulado por la Ley 249-17, que derogó la Ley 19-00, y la SIMV autoriza e inscribe en el Registro del Mercado de Valores los fondos y sus ofertas públicas. Esto lo muestran los documentos de los propios fondos inscritos: uno de los folletos de JMMB describe un fondo cerrado inmobiliario como patrimonio autónomo, separado del de la administradora, dirigido al público general y con horizonte de largo plazo (JMMB, folleto informativo resumido).

Hay dos usos distintos que no conviene confundir:

• Fondos cerrados inmobiliarios de renta: invierten sobre todo en inmuebles que generan alquiler y plusvalía a largo plazo. No son un financiamiento para construir un proyecto nuevo, aunque pueden ser compradores de activos terminados.
• Fondos cerrados de desarrollo de viviendas: existen vehículos que invierten en capital y deuda de entidades y fideicomisos no listados que participan en proyectos de vivienda. Por ejemplo, el Fondo de Inversión Cerrado de Desarrollo de Viviendas en la República Dominicana II, de AFI Universal, inscrito como SIVFIC-070 el 23 de mayo de 2023, plantea invertir entre 60% y 100% de su portafolio en ese tipo de entidades en los subsectores de vivienda de bajo costo, turística y urbana, con un programa de emisión de hasta RD$4,000 millones (40,000 cuotas de RD$100,000) y un plazo de 25 años (AFI Universal, memoria anual 2023).

Para un desarrollador, la lectura es práctica: ese tipo de capital existe, tiene sus propias políticas de inversión y límites, y suele exigir una estructura (normalmente fideicomiso o sociedad de propósito específico), información auditable y gobierno. No es una vía rápida, y los criterios de elegibilidad hay que pedirlos a cada administradora. Si el proyecto es turístico y tiene CONFOTUR, la DGII indica que el financiamiento interno e internacional y sus intereses no están sujetos a impuestos ni retenciones para las empresas beneficiarias, sujeto a las condiciones de la ley (DGII).

¿Qué obligaciones de cumplimiento acompañan al capital?

Al recibir capital de terceros y vender unidades, el desarrollador entra en un régimen de cumplimiento que también mira el inversionista. Según el Aviso 12-26 de la DGII (23 de julio de 2026), una constructora es sujeto obligado no financiero bajo la ley antilavado 155-17 si compra o vende inmuebles como parte de su actividad, incluidas las unidades que construye, o si promueve o comercializa proyectos; debe registrarse ante la UAF, evaluar riesgos, identificar beneficiarios finales y presentar el Formato 647 cada trimestre (Siempre al Día, actualizado el 27 de julio de 2026). Un inversionista institucional tratará la ausencia de ese cumplimiento como una señal de riesgo.

Hoja de ruta: ¿en qué orden se arma el capital?

1. Factibilidad y valor residual del terreno (ver nuestra guía sobre el estudio de factibilidad inmobiliaria).
2. Estructura legal: fideicomiso, sociedad de proyecto, acuerdos de socios.
3. Permisos y calendario, con escenario de retraso.
4. Paquete de inversión: plan de negocios, InfoMemo, pitch deck, cuadro de fuentes y usos.
5. Capital de riesgo primero, preventas y deuda después, cada uno con su condición de liberación.
6. Reportes periódicos al inversionista desde el día uno.

Preguntas frecuentes

¿Puedo vender en planos sin fideicomiso? La ley no lo prohíbe en general, pero sin estructura que separe los pagos, el comprador está expuesto al riesgo del desarrollador, y inversionistas y bancos lo tratarán como riesgo. Consulta con un abogado inmobiliario la figura adecuada a tu proyecto.

¿Cuánto capital propio debo poner? No hay un porcentaje universal; depende de permisos, ventas mínimas y del prestamista o inversionista. Lo que sí es cierto es que el terreno y la preinversión suelen ser tu aporte, y que cada financiador fijará condiciones.

¿Un extranjero puede invertir en un proyecto dominicano? Sí. Una nota de la firma GGI (2021) señala que no hay restricciones para que personas o entidades extranjeras sean propietarias de inmuebles y que deben registrarse ante la autoridad fiscal antes de registrar la compra; confirma con tu abogado los requisitos vigentes (GGI).

¿Qué diferencia hay entre un coinversionista y un fondo? El coinversionista suele negociar participación directa en el proyecto; el fondo es un vehículo regulado con política de inversión, comité y requisitos de información. Los tiempos y la documentación también cambian.

¿Debo prometer rentabilidades a los inversionistas? No. Presenta escenarios con supuestos, rangos y riesgos; las promesas de rentabilidad son un problema reputacional y, según el caso, legal.

¿Necesitas ayuda?

Si estás armando el paquete para tus inversionistas, revisa la página de levantamiento de capital de Netix: describe sus servicios de revisión del terreno o proyecto, estructuración de documentos de inversión y roadshow con acompañamiento hasta el cierre.

Informativo; no sustituye asesoría legal, fiscal ni financiera. Los ejemplos numéricos son hipotéticos y de cálculo propio. Verifica con tu abogado la estructura (fideicomiso, sociedad, fondo) y con tu contador el tratamiento fiscal. Cifras con corte al 13 de octubre de 2026.