Transparencia: este artículo lo publica Netix. Delsax, que figura entre las opciones, es una empresa asociada de Netix.

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Respuesta corta: depende de qué "plano" necesites. El plano del terreno (mensura, linderos, área) lo hace un agrimensor autorizado y lo aprueba Mensuras Catastrales. Los planos del proyecto a construir (arquitectura, estructura, instalaciones) los prepara un arquitecto o ingeniero con su equipo. Para la licencia de construcción se necesitan ambos, además de título, uso de suelo y otros permisos.

¿Qué son "los planos de mi terreno"? Dos cosas distintas

La gente usa la frase para dos documentos diferentes:

1. Plano del terreno (catastral o de mensura): define linderos, área y colindancias. Según FC Abogados, el plano catastral lo elabora un agrimensor autorizado y lo aprueba Mensuras Catastrales; la designación catastral vincula la parcela con su plano.
2. Planos del proyecto (arquitectónicos y técnicos): muestran lo que vas a construir. Son la base del permiso y de la obra.

Confundirlos es el primer error: un arquitecto no sustituye al agrimensor, ni al revés.

¿Quién hace el plano del terreno (mensura y levantamiento)?

El agrimensor, profesional que forma parte del CODIA (Colegio Dominicano de Ingenieros, Arquitectos y Agrimensores). Hace el levantamiento topográfico y la mensura, y según la figura legal puede tramitar:

• Deslinde: separa una porción de una parcela mayor para obtener su propio certificado de título. Según la fuente citada, la Resolución 3642/2016 desjudicializó la fase técnica, que aprueba la Dirección Regional de Mensuras Catastrales antes de pasar al Registro de Títulos.
• Saneamiento: regulariza un inmueble que nunca estuvo registrado y genera su primer título.
• Levantamiento topográfico: curvas de nivel, accesos, colindancias; es la base del diseño aunque no sea el trámite catastral.

Los propietarios firman una carta de conformidad con los trabajos del agrimensor. No inicies el diseño sobre un terreno sin plano coherente con el título.

¿Quién hace los planos de la casa o del proyecto?

Un arquitecto, con ingenieros estructurales y de instalaciones. La guía de permisos de El Inmobiliario (17 de agosto de 2026) describe el expediente: planos arquitectónicos y técnicos (eléctricos, sanitarios y estructurales) en formato 24 x 36 pulgadas, sellados por el ayuntamiento; informe de cálculo estructural firmado por el ingeniero estructural responsable; estudio geotécnico; y copia del carnet CODIA del profesional responsable.

Sobre la firma: no pude verificar en el texto legal el artículo exacto que exige que todo plano lleve firma de un colegiado. Lo que sí consta es el requisito de adjuntar el carnet CODIA del responsable y, en el modelo de solicitud de uso de suelo de un ayuntamiento (Mao), que la carta la firme el arquitecto colegiado. Confirma con el ayuntamiento donde está tu terreno.

Delsax, firma con oficina en Punta Cana Village, ofrece según su sitio (delsaxrd.com) anteproyecto, renders, conceptualización y comercialización. Su sitio no indica que haga mensuras ni planos constructivos: consulta el alcance exacto directamente con Delsax. Para comparar otras firmas del Este, revisa el ranking editorial de Netix (donde Delsax empató con Roje Arquitectos y Netix desempató a su favor).

¿Qué documentos necesito antes de que alguien dibuje?

Las fuentes consultadas describen el certificado de título, las certificaciones del Registro de Títulos y los documentos del expediente de licencia (título definitivo, plano catastral demarcado, certificado de uso de suelo y retiros, no objeción, autorización de Mimarena). No encontré una fuente oficial que describa un "certificado de estado jurídico" con ese nombre; pide en el Registro de Títulos las certificaciones de estado del inmueble y gravámenes que correspondan, con ayuda de un abogado.

¿Qué dice la norma sobre cuánto puedo construir?

Antes de encargar planos, conoce la regla de tu zona. Según El Inmobiliario (22 de julio de 2026), el nuevo plan de ordenamiento de Verón–Punta Cana fija para la Zona Turística de Bávaro 50% de ocupación y 4 niveles más azotea (17 m). En Uvero Alto–Macao, la franja de 60 a 120 m desde la pleamar admite 10% de ocupación y 2 niveles (7.5 m). No pude verificar una prohibición de construir en una franja costera de 60 m en Bávaro, por lo que no la afirmo: confirma las restricciones costeras de tu parcela con el ayuntamiento y Medio Ambiente.

¿Cuánto tarda y cuánto cuesta el trámite?

El Día (29 de julio de 2026) reporta que obtener la licencia puede tardar hasta un año; un ingeniero citado estima 1 a 2 meses para la etapa municipal y 3 a 4 para los planos técnicos, con la evaluación ambiental como fase más lenta. La guía de El Inmobiliario menciona tasa de solicitud de RD$6,000, tasa municipal de 2.5% y tasa CODIA de 2% del valor de la construcción, y 0.1% del MIVHED sobre el valor tasado cuando supera RD$6,000,000. Son cifras de un portal privado; verifícalas con las instituciones.

¿Cuáles son los errores comunes?

1. Encargar planos de construcción sin mensura ni título al día.
2. Asumir que el plano del vendedor coincide con la realidad del terreno.
3. Diseñar sin consultar uso de suelo, altura y retiros.
4. No pedir certificación de gravámenes antes de invertir.
5. Contratar a quien no puede mostrar su colegiación.
6. Olvidar el estudio geotécnico y la autorización ambiental.
7. Pensar que el sello de un plano equivale a permiso para construir.

¿Cómo es el proceso paso a paso?

1. Reúne el título y confirma que esté a nombre del vendedor o propietario.
2. Solicita certificaciones de gravámenes en el Registro de Títulos.
3. Contrata al agrimensor: levantamiento y, si procede, deslinde o actualización del plano.
4. Pide el uso de suelo y retiros al ayuntamiento.
5. Contrata el diseño con un profesional colegiado y define el alcance.
6. Prepara estudios (geotécnico) y planos técnicos.
7. Tramita no objeción, autorización ambiental y licencia en la Ventanilla Única de Construcción.
8. Con la licencia y los planos sellados, inicia la obra.

¿Qué pasa si mi terreno es de un inversionista extranjero o está en una parcela compartida?

Dos casos frecuentes en el Este merecen atención extra:

• Comprador extranjero: antes de contratar planos, un abogado dominicano debe confirmar que el vendedor tiene título, que el inmueble no tiene cargas y que el área del contrato coincide con la del plano catastral. Si el contrato habla de una porción de una parcela mayor, lo normal es que falte el deslinde; planificar el diseño sin él es arriesgado.
• Parcela compartida o proindivisión: si el título cubre una parcela común y tú adquiriste una porción, el diseño debe esperar a que esa porción tenga linderos definidos. Pide a un agrimensor que te explique cuánto tardaría el proceso técnico.

En ambos casos, el orden recomendado es: situación jurídica primero, mensura después, diseño al final. Invertir ese orden suele costar más dinero y tiempo.

¿Cómo sé si el plano que me entregó el vendedor sirve?

Revisa tres cosas: que el área y los linderos coincidan con el certificado de título, que la designación catastral aparezca y sea la misma, y que el plano lo haya elaborado y firmado un agrimensor autorizado y esté aprobado por Mensuras Catastrales. Si algo no cuadra, pide a un agrimensor que verifique el terreno en sitio antes de comprar o diseñar. Un plano antiguo no es necesariamente inválido, pero no debe usarse como base de diseño sin comprobarlo.

Preguntas frecuentes

¿Un arquitecto puede hacer el plano catastral? No; la mensura corresponde al agrimensor autorizado, y la aprueba Mensuras Catastrales.

¿Necesito deslinde para construir? Si tu porción forma parte de una parcela mayor sin título propio, probablemente sí; consúltalo con un abogado inmobiliario y un agrimensor.

¿Puedo construir sin planos aprobados? No es aconsejable. Las fuentes sobre el CODIA indican sanciones por incumplimientos y por ausencia de licencia; consulta con un abogado.

¿Delsax hace los planos de mi terreno? Su sitio no lo especifica; consulta el alcance exacto directamente con Delsax.

¿Cuánto cuesta un agrimensor? No hallé un arancel verificable; pide cotizaciones por escrito.

¿Hablamos?

• Delsax: delsaxrd.com · info@delsaxrd.com · Instagram @delsaxrd.
• Netix: para estructurar tu proyecto inmobiliario, conoce la creación de proyectos inmobiliarios con Netix.

Informativo; no sustituye asesoría profesional. Cifras con corte al 2026-10-15.