Respuesta corta: en República Dominicana, la protección del comprador sobre plano descansa en el fideicomiso de la Ley 189-11, que separa los pagos en cuentas fiduciarias (El Día). Pero el fideicomiso no es obligatorio, y por eso un proyecto que lo tenga, y lo muestre con documentos, se diferencia ante compradores, bancos e inversionistas.
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¿Por qué el fideicomiso importa a un desarrollador?
- Confianza: en Punta Cana se denuncian proyectos que se anuncian bajo esa ley mientras los pagos entran a la cuenta del constructor (Acento, opinión). Quien tiene un fideicomiso real se distingue del que solo lo dice.
- Regulación en camino: el proyecto de ley de intermediación inmobiliaria, aprobado en primera lectura por el Senado el 23 de abril de 2026, exigiría probar que un proyecto existe y tiene permisos antes de publicitarlo (Diario Libre). Todavía no es ley.
- Inversionistas y fondos: piden separación de flujos y documentos antes de comprometer capital.
¿Qué documentos pide la debida diligencia?
| Documento | Para qué lo piden |
|---|---|
| Contrato de fideicomiso y nombre de la fiduciaria | Comprobar que existe y quién administra los fondos |
| Cuenta fiduciaria para los pagos | Que el dinero no pase por la cuenta del constructor |
| Permisos (ayuntamiento, Medio Ambiente y MIVHED) | Confirmar que se puede construir y vender. Pueden tardar hasta un año (El Día) |
| Título del terreno | Revisar propiedad y cargas |
| Resolución de Clasificación Definitiva de CONFOTUR (si aplica) | Verificar los incentivos que se anuncian |
| Cronograma de obra y fecha de entrega | Medir el riesgo de retraso |
¿Cómo se comunica un fideicomiso en la venta?
- Ponerlo en el material de venta: fiduciaria, qué protege y cómo se paga.
- Tener una carpeta lista con los documentos para entregar a quien la pida.
- Alinear los pagos con la estructura del plan: reserva de US$1,000–5,000, 10% a la firma, 30% durante la obra y 60% contra entrega (Eskala/AlterEstate).
- Evitar frases como «100% seguro»; mostrar los documentos.
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Preguntas frecuentes
¿Es obligatorio el fideicomiso en proyectos en plano? No. La Ley 189-11 lo permite, pero no lo exige.
¿Qué gana un desarrollador con un fideicomiso? Confianza de compradores, bancos e inversionistas, y un proyecto mejor preparado para la regulación que viene.
¿Quién debe revisar la estructura? Un abogado especializado, junto con la fiduciaria elegida.
Informativo; no sustituye asesoría legal, fiscal ni financiera. Cifras con corte al 13 de octubre de 2026.
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