Respuesta corta: los ciudadanos y residentes de EE. UU. tributan sobre sus ingresos mundiales, así que el alquiler y la venta de un inmueble en República Dominicana se reportan en la declaración federal. Un inmueble poseído directamente no se reporta en el Form 8938 ni en el FBAR, pero las cuentas bancarias dominicanas sí pueden activar el FBAR, y tener el inmueble a través de una sociedad o un trust cambia el análisis. Esto es orientación general: consulta a un contador (CPA) con experiencia en impuestos internacionales antes de decidir.

¿Quieres hablar de tu proyecto? Escríbenos por WhatsApp.

Este artículo se dirige a inversionistas, fondos y desarrolladores que captan capital estadounidense. Usa fuentes del IRS; en cada punto señalamos lo que la fuente no confirma.

¿Un estadounidense paga impuestos en EE. UU. por una propiedad en República Dominicana?

Sí. La Publicación 54 del IRS indica que todos los ciudadanos de EE. UU. y los extranjeros residentes están sujetos al impuesto estadounidense sobre su ingreso mundial, y que los montos reportados deben expresarse en dólares (IRS, Pub. 54). En la práctica, el alquiler cobrado por un inmueble en el exterior es ingreso reportable, aun cuando se cobre en pesos dominicanos o en una cuenta local. Las instrucciones del Schedule E (Form 1040) indican, para propiedades fuera del país, anotar ciudad, provincia o estado, país y código postal (IRS, instrucciones del Schedule E).

Las mismas instrucciones fijan la regla de uso personal: si usas la propiedad como vivienda más de 14 días o más del 10% de los días que la alquilas a valor justo, se considera que la usaste como vivienda y los gastos se prorratean entre uso personal y alquiler (IRS, instrucciones del Schedule E). Esto afecta a inversionistas que usan su apartamento unas semanas al año.

¿Existe un tratado para evitar la doble imposición entre EE. UU. y República Dominicana?

La lista A–Z de tratados de impuesto sobre la renta del IRS no incluye a República Dominicana en la letra D (solo aparece Dinamarca) (IRS, tratados A–Z). Eso significa que no debes asumir tasas reducidas ni reglas de tratado. La relación fiscal entre ambos países pasa por intercambio de información: el IRS publica un acuerdo FATCA firmado el 15 de septiembre de 2016 y arreglos de intercambio de información basados en un convenio de 1989, según los documentos del IRS consultados en búsqueda; confírmalo con tu asesor, porque no abrimos el texto de cada acuerdo.

¿Cómo evito pagar dos veces el mismo impuesto?

Con el crédito fiscal por impuestos extranjeros. El IRS explica que busca reducir la doble carga cuando un ingreso de fuente extranjera es gravado por EE. UU. y por otro país; el contribuyente puede elegir entre tomar el crédito (normalmente con el Form 1116) o deducir los impuestos extranjeros en el Schedule A, y la elección es anual (IRS, Tema 856). Puntos clave:

• El crédito es el menor entre el impuesto extranjero pagado o devengado y el impuesto estadounidense atribuible al ingreso de fuente extranjera, calculado por categorías (por ejemplo, pasivo y general).
• Solo califican los impuestos sobre la renta, y solo la responsabilidad legal y real; los impuestos totalmente reembolsables no califican (IRS, impuestos que califican).
• La excepción para no presentar el Form 1116 aplica a ingreso pasivo informado en una declaración informativa (como los formularios 1099-INT o 1099-DIV) y por debajo de un tope; el alquiler directo no encaja en ese perfil (IRS, Tema 856). La conclusión de que el alquiler normalmente requiere Form 1116 es nuestra inferencia; confírmala con tu CPA, incluida la categoría correcta del Form 1116.
• Los impuestos dominicanos sobre el valor del inmueble (como el impuesto al patrimonio inmobiliario) o sobre ventas (ITBIS) no son, por sí mismos, impuestos sobre la renta. La fuente del IRS no los menciona, y es un punto para que el CPA analice.

¿Qué deducciones y qué depreciación aplican a un inmueble en el exterior?

El gasto de alquiler (intereses, administración, cuotas de condominio, reparaciones, seguros) se reporta en el Schedule E. La depreciación merece atención especial:

• La Publicación 946 del IRS indica que debe usarse el Sistema Alterno de Depreciación (ADS) para "cualquier propiedad tangible usada predominantemente fuera de Estados Unidos durante el año fiscal" (IRS, Pub. 946).
• Bajo ADS, la propiedad residencial de alquiler puesta en servicio desde 2018 se deprecia en 30 años (IRS, Pub. 946; IRS, Pub. 527), frente a 27.5 años en el sistema general para propiedad en EE. UU.
• Se usa método de línea recta y convención de mitad de mes (IRS, Pub. 527).
• El terreno no se deprecia (IRS, Pub. 527). En una compra en plano o en un condominio, hay que distinguir qué parte del precio corresponde a edificio y cuál a terreno.

Ejemplo hipotético (no es una proyección ni asesoría). Un apartamento comprado en US$220,000, de los cuales US$176,000 se asignan a edificio. Depreciación anual aproximada bajo ADS: US$176,000 ÷ 30 ≈ US$5,867 (el primer y el último año se ajustan por la convención de mitad de mes). Con ingresos de alquiler de US$18,000 y gastos operativos de US$7,000, el resultado antes de depreciación es US$11,000 y el resultado fiscal aproximado en el Schedule E sería US$5,133, sin considerar impuestos dominicanos ni otras reglas. Es un ejemplo de mecánica, con cifras inventadas para ilustrar.

Las pérdidas por alquiler suelen ser pasivas. La Publicación 925 permite deducir hasta US$25,000 de pérdida contra ingresos no pasivos si hay participación activa, con reducción por ingreso ajustado modificado (MAGI) entre US$100,000 y US$150,000 y reporte en el Form 8582 (IRS, Pub. 925).

Si tus ingresos son altos, el IRS informa un impuesto de 3.8% sobre inversión neta (NIIT) que incluye rentas y se aplica sobre el exceso de ingreso modificado de US$200,000 (soltero) o US$250,000 (casado, declaración conjunta) (IRS, Tema 559); se calcula en el Form 8960.

¿Debo presentar FBAR o Form 8938 por mi inmueble en República Dominicana?

Hay que separar tres casos.

Detalles verificados en el IRS:

• FBAR: se presenta de forma electrónica en el sistema BSA E-Filing de FinCEN, vence el 15 de abril con prórroga automática al 15 de octubre, y no se presenta con la declaración de impuestos (IRS, FBAR).
• Form 8938: los umbrales para residentes en EE. UU. son US$50,000 al cierre del año o US$75,000 en cualquier momento (soltero) y US$100,000 / US$150,000 (casados que declaran en conjunto); para quienes viven en el exterior, US$200,000 / US$300,000 y US$400,000 / US$600,000. Va con la declaración de impuestos. La omisión puede generar una multa de US$10,000 y penalidades adicionales (IRS, resumen de FATCA).
• Los dos formularios usan reglas y definiciones distintas; algunos activos aparecen en uno y no en el otro.

Sociedades y trusts. Si el inmueble se posee mediante una sociedad extranjera o un trust, pueden surgir otras obligaciones. Por ejemplo, el IRS indica que el Form 3520 se exige cuando una persona de EE. UU. transfiere bienes a un fideicomiso extranjero, recibe distribuciones o es tratada como propietaria de uno, con penalidades por incumplimiento (IRS, fideicomisos extranjeros). Si una estructura dominicana, incluido un fideicomiso inmobiliario, califica como fideicomiso extranjero para propósitos de EE. UU., es una pregunta técnica que debe responder tu CPA, no una conclusión de este artículo. Otras obligaciones para sociedades extranjeras que no abordamos aquí también pueden aplicar.

¿Qué ocurre cuando vendo el inmueble?

La ganancia o pérdida de capital se reporta en el Form 8949 y el Schedule D. Si conservaste el activo más de un año, la ganancia es de largo plazo, con tasas de 0%, 15% o 20% según el ingreso gravable (IRS, Tema 409). Puntos a coordinar con tu CPA:

• La depreciación deducida reduce tu base y aumenta la ganancia al vender (regla general; confírmala en la Publicación 544).
• La Ley 30-26 de República Dominicana aplica un 10% a la ganancia de capital de personas físicas por ventas de inmuebles desde el 18 de junio de 2026, a liquidar en seis meses y con base de cálculo pendiente de reglamento (inmobiliario.do). Si se paga impuesto dominicano sobre la ganancia, el crédito fiscal extranjero podría aplicar; el CPA debe confirmarlo.
• Los tipos de cambio de la fecha de compra y de venta pueden afectar la base y la ganancia en dólares; la regla exacta se confirma con tu asesor.

¿Qué pasa con el financiamiento y los intereses?

Si financias la compra con un préstamo contra tu vivienda en EE. UU. (HELOC o préstamo de capital), el IRS indica que el interés de estos préstamos solo es deducible como interés hipotecario cuando el dinero se usa para comprar, construir o mejorar sustancialmente la vivienda que garantiza el préstamo (IRS, comunicado); el comunicado está marcado como histórico, así que debe verificarse contra la ley vigente. Si el inmueble es de alquiler, la deducción de intereses puede tratarse bajo otras reglas del Schedule E. Consulta a tu CPA. Más sobre la mecánica financiera en cómo financiar la compra desde EE. UU..

¿Qué pasa con los impuestos en República Dominicana?

Además de tus obligaciones en EE. UU., el inmueble genera costos dominicanos: impuesto de transferencia de 3% en la compra (inmobiliario.do), el 10% de ganancia de capital descrito arriba y las obligaciones del alquiler. El tratamiento fiscal del alquiler para propietarios no residentes (retenciones, ITBIS en renta corta y registros) depende de normas de la DGII y de cambios recientes; no lo afirmamos aquí porque no pudimos confirmarlo en fuentes primarias. Pide a un abogado o contador dominicano una opinión escrita antes de alquilar.

Lista de verificación para el inversionista estadounidense

• [ ] Definir si se compra a título personal, mediante sociedad o fideicomiso, con asesoría fiscal de EE. UU. y dominicana antes de firmar.
• [ ] Guardar contratos, comprobantes de pago, escritura y documentos de cierre (base de costo).
• [ ] Separar valor de terreno y de edificio para la depreciación.
• [ ] Llevar un registro de días de alquiler y de uso personal.
• [ ] Registrar ingresos y gastos en dólares y documentar el tipo de cambio utilizado.
• [ ] Evaluar si las cuentas dominicanas superan US$10,000 en conjunto: FBAR.
• [ ] Revisar los umbrales del Form 8938 si hay entidades o activos financieros extranjeros.
• [ ] Guardar comprobantes de impuestos dominicanos pagados para el crédito fiscal extranjero.
• [ ] Planificar la venta con ambos fiscos.

Preguntas frecuentes

¿Mi apartamento en Punta Cana va en el Form 8938? Si lo posees directamente, no: el IRS dice que el inmueble extranjero no es un activo financiero extranjero especificado. Si lo posees mediante una entidad, tu participación en la entidad sí puede ser reportable (IRS).

¿Mi cuenta en un banco dominicano activa el FBAR? Sí, si el valor agregado de tus cuentas financieras extranjeras supera US$10,000 en cualquier momento del año (IRS).

¿Cuántos años se deprecia un inmueble residencial de alquiler en el exterior? La propiedad usada predominantemente fuera de EE. UU. debe usar ADS, que fija 30 años para propiedad residencial de alquiler puesta en servicio desde 2018 (IRS, Pub. 946).

¿Puedo descontar de mi impuesto de EE. UU. lo que pago en República Dominicana? Puede aplicarse el crédito fiscal extranjero o la deducción, pero solo para impuestos sobre la renta que califiquen; elegir entre crédito y deducción es una decisión anual (IRS).

¿Hay un tratado fiscal entre EE. UU. y República Dominicana? La lista de tratados de impuesto sobre la renta del IRS no incluye a República Dominicana (IRS).

¿Necesitas ayuda?

Netix no presta asesoría fiscal. Lo que hacemos es ayudar a desarrolladores a presentar sus proyectos a inversionistas con materiales profesionales: dossier para inversionistas, presentación ejecutiva y estrategia comercial. Conoce el servicio de levantamiento de capital y el de creación de proyectos inmobiliarios.

Informativo; no sustituye asesoría legal, fiscal ni de inversión. Consulta a un contador (CPA) con experiencia en impuestos internacionales y a un abogado dominicano. Las reglas del IRS cambian y las citas corresponden a las páginas consultadas. Cifras con corte al 13 de octubre de 2026.